日大陸1線城市及部分2線城市房地產價格瘋狂上漲，已危及穩定房價政策。政府將出什麼樣的政策來穩定房價？房價能穩定下來嗎？從各級政府表態來看，穩定房價主要政策，一是實行嚴格的限購政策與差別化稅收和信貸政策；二是增加土地供應面積，比如深圳要填海造地55平方公里等；三是增加中小戶型供應數量，搞好保障性房屋供應建設；四是打擊各種交易當中的違法違規行為，比如央行官員表態，「首付貸」是違法，估計會堅決取締等。官方對今年房地產平穩健康發展充滿信心。

嚴厲稅制遏制投機

       這些政策真能夠起到穩定作用嗎？無論從歷史經驗還是政策效應來看，估計十分有限，反之還有可能是如前10幾年那樣，推出的調控政策越多，各城市房價上漲越快。

       對於住房來說，當然是生活必需品，但屬於總價高的耐用品。即使個人存在對住房基本需求，但是當個人沒有支付能力時，即使是有住房抵押貸款，如果付不起首付及未來沒有能力還貸款，那麼這種個人住房需求仍然只是需要或欲望，根本不存在經濟學上的需求，更不存在住房的「剛性需求」。

       如果政府的房地產政策把這種潛在住房需求，或沒有支付能力的住房需要作為一種「剛性需求」，並對此推出鼓勵房地產消費政策，比如，採取降低住房抵押貸款首付比例、住房抵押貸款利率及以住房抵押貸款利率可能抵繳個人所得稅等，消化房地產市場庫存，必然會造成房地產市場、金融市場及中國經濟極大風險。甚至於比當前2、3、4線城市房地產庫存過高存在的風險更大。

       其次，當前1線城市及部分2線城市房價瘋狂上漲，基本上是近期的寬鬆貨幣政策及房地產政策鼓勵投機炒作的結果。當前這些城市的房地產市場，基本上是一個投機投資為主導的市場。對於這個市場，其需求是零到無窮大。當房價下跌時，這個市場的需求可以降到零，即投資者看到房價下跌，他們購買住房之後不能以更高的價格賣出，這時都會退出市場。在這種情況下，限購政策及增加住房供給，所起到作用幾乎等於零。

       至於採取差異化的住房信貸政策及住房稅收政策，這是遏制房地產過度炒作的主要工具與手段。這些政策是什麼？又通過什麼方式識別這種差異化？根本不知道。如果不用嚴厲稅收制度把住房投機投資及消費區分開，那麼這些政策不僅識別的成本高，投機投資者同樣有化解這些政策的方式。

       而用嚴格的稅收政策區分開住房的投機投資，對於持續持有、購買多少住房都不重要，重要的是，只要通過住房交易獲利，就可用較高的住房交易稅及交易所得稅，把獲利收為國家所有。對於持有較多住房者，可透過房地產稅把過多住房交易出去。只有去除住房的賺錢功能，才能遏制住房投機炒作，但政府根本沒有意願推出這些政策，比如房地產稅已準備10幾年，但何時推出，仍然不知道。

去除住房炒作功能

       如果政府不能夠全面去除房地產的賺錢功能，還是如前10幾年那樣以花拳繡腿穩定房價，那只能讓這些城市的房價越調控越高。這樣要想遏制當前1線城市及部分2線城市房地產瘋狂炒作，要保證當前房地產市場平穩發展，根本不可能。當前政府房地產政策的思路，也就會如前10幾年那樣，房地產政策出台得越多，房價上漲得越快，房地產庫存同樣會增長更快。

       面對當前1線城市及部分2線城市房價瘋狂上漲，得通過信貸槓桿及稅收槓桿把住房投資與消費嚴格區分開，並通過稅收政策全面遏制住房投機炒作，去除住房投機炒作的賺錢功能，只有這樣才能穩定房價，否則所謂限購之類政策，不僅作用十分有限，反而還可能推動房價再上漲。（作者為青島大學經濟學院教授）

(旺報)2016年03月14日 04:09 易憲容